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干货!北京楼市爆发增长的底层逻辑(附:顺义楼盘测评)

  2021年11月,瓜多料猛,注定不凡!首先是电商圈双11意外与不意外的滑铁卢,两年疫情大家基本都没钱了!其次是地产圈像是开起了豪华派对,各圈抢着插一嘴、插一腿!

  11月16日,中美两国元首会晤堪称关键性的交涉,虽未能在外部环境层达到预期的、实质性的扭转,但能促使美国在经济上做出让步,也能认为是极大缓和、正在好转的前兆。

  这也使得,内部环境也在悄然起着一些变化,在央妈的细心呵护下,中国开始“边际”放松房地产了。其一,搞了史上单日最大规模的10000亿MLF。其二,房贷利率历经9个月的持续上涨后终于开始下降。其三,在“两维护”敦促下,房贷放款速度明显加快。

  如果这还不够,姑且借鉴下面几张图的信息,房哥认为第八张图一定有你想要的答案:

  为了帮助大家更好的识别、挑选的心仪的好房子,下面是近期房哥走访顺义,给朝阳望京向北、北苑来广营向东、顺义向南的置业者一些参考,总体来说分三种,

  1、钱包鼓,别墅就买“真”中央别墅区的温榆河一带,洋房就买 “假”中央别墅区的后沙峪,这边是最早发展起来的板块,在没过多要求的情况下一个祥云小镇就够了。

  2、钱包瘪,就买北小营金茂“贴牌”的北京国际社区,房哥去现场看过有种复杂的心情,基本上是社区周边地铁、公交、商业、学校要啥没啥,社区里面如出一辙园林、服务、得房率等等完全做到洁身自好、一点不沾,暗访情况下金茂的销售人员甚至侧面告知,就这点钱,还要啥自行车。

  3、钱包适中,可以多关注一下马坡和仁和,今年几个热门刚改项目都在这里,近期总有粉丝留言,让房哥具体聊聊以解心中迷惑,怕得罪人太深所以就简单评价几句:

  ① 马坡,这个板块确实具有先发优势,顺义上一届“不太安分”的政府班子,望着首都机场这个超级财政黑洞兴叹,所以臻选了机场航道下一片鸟不拉屎的“黄金”沃土,接近无脑的搞出了马坡金融城这么个东西,并且为了让人觉得是真的,甚至大兴土木把区政府也一股脑儿搬了过去,这几年除了卖了些珑湾、国誉府的房子,基本在市政配套、产业发展上没有啥实时性建树,所以结果就是没有结果,班子也没了,房价也降了。

  中建宸庐作为大国央企还是比较有担当,一直刚正不阿的扛着区域价格的大旗,但恰恰这种行为无疑是给从开盘就开始降价的金地和锦华宸做嫁衣,有一些不明所以的围观群众以为捡到便宜像买大白菜似的就买了,据说卖的还不错但也有内部人士透露他们说多少,你打对折的相信就可以了,中国人不骗中国人。

  ② 仁和,相比马坡距离机场更近,反而不是航道(气不气),并且靠着“北京莱茵”潮白河1.8万亩滨河森林公园及顺义公园、仁和公园、在建4.3万方市政运动主题公园,居住环境无疑更加优秀,与后沙峪、国展、天竺同属临空经济第一圈层,作为镜像板块发展最差也会拉平(如果以房价来衡量,那就是6-8万的水平),此外从17年到21年连续被五个国家级、市级以及三个区级政策叠加利好,形成了临空经济区、自贸区顺义组团、创新产业集群示范区(包含中德国际合作产业园、中关村顺义园、中国航天工业园、现代汽车二厂、北汽技术研发基地、理想智能汽车工厂等)的犄角之势,截至目前已注册企业1.47万家,预计未来十年陆续将有百万精英迁入、聚集、落地、生根,老北京人是不是都发现了——这像极了当年的望京,也是望京之后近10年最大的人口红利。更值得一提的是,在轨道交通建设方面,仁和同样也是毫不含糊,除可以享受已通车的M15号线)均被列入了北京地铁三期工程,呼之欲出。

  这个区域一直传言有“三兄弟”,其实对但凡懂一点房子和这个行业的人,也就龙湖、旭辉能够拿出来对比说一下:

  龙湖,老牌房企、深耕顺义、别墅专家、园林鼻祖、服务标杆等可以非常多的罗列,我对这家公司的了解其实是从2007年滟澜山开盘开始的,后来又有了景粼原著这个16年的网红别墅盘,网上粗略搜索了一下龙湖进京15年在顺义和朝阳北区域做了8、9个项目,都是有口皆碑,贝壳APP也可以轻松查到好望山、香醍溪岸、香醍漫步的二手房价格,对比当年开盘价格涨了三倍,景粼、双珑、滟澜山这种高价位项目也上涨千万有余,惊人程度堪比人类第一次发现UFO和第一次登月成功,这家公司确实让房哥顿时粉了。

  如果说龙湖云河砚的问题,那确实是比其它两个会偏贵一些,但是物业好、园林好、圈层好注定了未来生活的品质会更高更有保障,我觉得这才是最重要的。

  旭辉,也是我比较了解的企业之一,从进北京开始一直很郁闷,房山旭辉城、顺义26街区是典型的建委、法院都出了名的客诉大户,所有旭辉管理层都想以“公园都会”打个翻身仗,所以在楼栋设计、产品研发上花费了大功夫,首先投入比龙湖多三倍的钱,搞了大家望尘莫及的示范区,对示范区以后不一定一直有下去;其次,外立面用了铝板幕墙的工艺,着实可以也不便宜,但全国还没有成功维护超过五年的案例,值得拭目以待有可能公园都会就是第一个,所以稳妥起见还拉了城建、首开陪绑一起来搞搞工程;第三,为了讨好属地政府,不惜血本帮区域造了个4.3万方的大市政运动主题公园(没错,就是上面提到的那个),虽然现在圈起来宣称社区业主独享的确挺唬人,但本质上确实是“大家的”,无论龙湖和那家开发商的业主,还是仁和安置房、东城安置房的住户,都可以终生免费enjoy。

  说的有点多,房哥三句线、钱包鼓买祥云小镇周边,没钱可以买北小营,金茂“贴牌”大棚车。

  2、价格适中的刚需、改善置业者,选仁和胜过选马坡;龙湖更稳妥,旭辉勉勉强。